存量资产盘活的24个典型案例（附《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》）

经过多年投资建设，我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产，在当前这个时间节点，有效盘活存量资产，对降低政府债务风险、降低企业负债水平，并承接新一阶段的城市更新战略发展具有重要意义。国务院办公厅2022年发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，作为响应，国家发改委组织征集和评估筛选了24个典型案例。 以下内容转载自：国家发展和改革委员会办公厅官网 盘活存量资产与改扩建有机结合案例 案例1 北京市西城区新动力金融科技中心改造升级项目 本项目盘活的存量资产为北京动物园服装批发市场-四达大厦，总建筑面积95057.54平方米，原主导产业以服装贸易批发为主。2015年以来，项目采用先疏解、后引进的方式，升级改造为新动力金融科技中心。 本项目具有以下特点： 一是疏解非首都核心功能效果突出。通过盘活存量资产，将低端产业服装批发市场进行升级改造，打造成为集合金融科技产业承载空间、专业服务展示平台、智慧楼宇示范基地和城市交通转换枢纽中心等功能的“新一代智慧城市综合体”。 二是盘活模式创新示范作用明显。本项目突破传统项目以地产开发为主体思路的城市更新模式，探索创新的“基金+城市更新”轻资产受托经营合作模式，通过资产所有权与资产经营权分离，盘活存量空间资源，实现产业转型升级。 三是社会影响大。在中央电视台《新闻联播》系列报道《奋进新征程建功新时代·非凡十年》第一集《北京篇》中，将新动力金融科技中心作为疏解非首都功能、谋求高质量发展的典型代表进行宣传报道。过去一年里先后被中央电视台、北京电视台、北京日报等宣传报道40余次。 案例2 天津港保税区海港区域城市更新项目 本项目盘活的存量资产为天津港保税区海港区域6.5平方公里的工业园区。2022年，天津港保税区城市更新投资建设集团有限公司作为实施主体，将园区内闲置和生产低效的资产进行分批收购、统一规划管理，实现存量资产盘活。 本项目具有以下特点： 一是盘活方式创新性强。对于存量传统工业土地，本项目采用了“工对工”方式进行盘活，即以产业转型升级为导向实施城市更新行动，没有采取大拆大建的地产开发模式。 二是融资效果好。已完成以国开行为牵头行的85亿元银团贷款协议签订，并提取首笔贷款。同时，积极引入战略投资机构、产业发展基金，取得了较好成效，为项目推进提供了坚实保障，也为引入产业方提供了信心。 三是整体规划性强。通过整体策划、分批收购，将园区内低效资产进行统一规划管理，有效提高了盘活存量资产的效率。 挖掘闲置低效资产价值案例 案例3 天津市河西区泰达控股爱米斯保租房项目 本项目盘活的存量资产为位于天津市河西区核心腹地的闲置厂房资产，用地面积为17859平方米，地上房屋建筑面积2061平方米。2021年12月，天津泰达万嘉建设发展有限公司通过协议转让的方式取得该地块资产，并开展保障性租赁住房投资建设运营。 本项目具有以下特点： 一是社会效益显著。本项目将原有闲置土地经过规划开发后，总建筑面积达40318平方米，绝大部分用于保障性租赁住房建设，预计为1000多人提供就业机会，1200人提供居住场所，为提高就业率、保障民生作出重要贡献。 二是经济效果好。通过盘活沉淀资产，回收资金约7000万元，有效化解原产权人债务风险。同时，爱米斯项目建成后，可实现项目自平衡，预计可实现总收入8.05亿元，实现净利润8500万元。 三是为同类资产盘活提供了参考借鉴。天津市国资系统闲置土地资源389.3万平方米，闲置房产252万平方米，本项目为后续盘活存量资产提供了可复制、可推广的经验方法。 案例4 江苏省徐矿集团老旧矿区改造项目 本项目盘活的存量资产为徐矿集团庞庄矿区老旧矿区相关资产。2015年末，庞庄矿区共有土地2472亩、各类房产232幢、铁路专用线22.6公里、电网30.7公里等闲置或低效运转资产，超三千名职工待安置，逾万亩采煤塌陷地待治理。矿井关闭后，特别是2017年以来，徐矿集团通过产业转型升级盘活存量资产。 本项目具有以下特点： 一是兼顾经济效益与社会效益。依托原存量土地建设的华美热电二期工程，创出年产值20亿元、年利税3亿元的佳绩。利用闲置土地投资建设的华美和园小区，已定向安置2474户矿区住户，成为徐州市棚改工程的亮点。 二是行业认可度高。华美热电二期工程相关子项目获得“中国电力行业优质工程奖”、“国家优质工程奖”。淮海大数据通过中国质量认证中心数据中心场地基础设施评价增强级认证，同时还获得中国移动钻石五星级数据中心认证。 三是借鉴意义强。本项目作为矿区转型的典范案例，成功助力老工业基地振兴，具备一定可复制性。同时，本项目也为资源枯竭型企业转型发展提供了可借鉴样本。 案例5 浙江省温州体育休闲公园改造项目 本项目盘活的存量资产为温州滨江商务区东南部桃花岛片区，区块总用地面积约945亩，分布着垃圾场、污水处理厂、粪便处理厂等市政设施，对当地环境、土地价值造成较大负面影响。2006年以来，通过对该区域进行修复、改造、整合、提升，并在新建污水处理厂屋顶上盖建造体育休闲公园，盘活了存量资产。 本项目具有以下特点： 一是项目创新性强。项目采取上下分层供地模式办理土地证，把“屋顶”规划成公园绿地，建成了规模较大的室内气膜滑雪场、温州设施最齐全的室外足球基地、体育配套工程、桃花岛公园等，大幅改善周边环境，带动了周边楼盘的开发和销售。 二是释放了城市发展空间。项目通过控规调整、功能整合、改造提升，对原地面污水处理厂进行就近搬迁，新建半地埋、全封闭式污水处理厂，用地由原来的287亩下降至95亩，节约近三分之二。同时，实施高压铁塔落地、上盖体育休闲公园，区域总共释放了约400亩住宅、商业办公用地。 三是促进了城市产业发展。通过“体育+旅游”、“体育+装备”、“体育+生态”、“体育+教育”等业态融合，延伸产业链，带动就业岗位约100个。 案例6 广东省佛山市佛山创意产业园项目 本项目盘活的存量资产为广东奇正电气公司的旧厂房，原建筑面积约8万平方米，空置率高达80%。2007年，佛山创意产业园成立后，以低效资产提升价值为主、改扩建相结合的方式对原旧工厂、旧物业资产进行系统盘活。 本项目具有以下特点： 一是盘活效果好。盘活后，园区建筑面积扩大了接近3倍，占地面积扩大了2倍。企业数量倍增，园区入驻企业增长了8倍。解决的就业人数增长了100多倍，园区从200多名蓝领变成了21000名白领常驻办公。入园企业拥有的商标、专利等知识产权数量从10项发展到现在的35000项。日均人流由改造前的日均200人次，到如今日均6万人次。租金等收入平均上升6倍以上，每年向当地政府缴纳的税收增长了200多倍。 二是示范意义强。在15年的建设运营过程中，佛山创意产业园采用自有资金、社会资金累计向园区投入资金超过12亿元，采用委托运营、工程总承包+运营（EPC+O）等模式盘活存量资产，可复制推广性强。 三是所获荣誉多。园区先后获得国家省市各种荣誉称号68项，包括“国家级夜间文旅消费集聚区”、“国家级科技企业孵化器”、“国家级众创空间”、“国家3A级旅游景区”等。 案例7 北京市平谷区联东集团盘活闲置土地资产项目 本项目盘活的存量资产为北京平谷区兴谷开发区内一宗闲置多年的工业用地。2021年1月，联东集团通过司法拍卖方式获得该块土地，明确了产业招商方向，盘活闲置土地资产。目前项目一期正在建设中。 本项目具有以下特点： 一是多种方式降低盘活成本。在本项目盘活过程中，企业与政府积极沟通，通过保留工业用地性质降低投资运营成本、明确税费主体维护合法权益、多部门联动解决资产发票问题、出台配套方案提供政策支撑等方式，系统性提高盘活工作效率，降低盘活成本，提升社会资本参与积极性。 二是助力构建产业创新服务体系。项目规划建筑面积约9万平方米，计划投资额约5亿元，充分利用联东集团在战略新兴产业导入、园区运营、企业加速等方面的专业优势，构建创新、创业、创造的服务平台，扶持企业初创、加速和发展，提升区域产业综合实力。 三是带动地方经济发展和税收增长。通过打造具备生产、研发、产品试验、产品展示区等多功能的产业综合体，将为平谷区引进高新技术企业20-30家，园区投产后5年内预计年纳税1亿元。 发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）案例 案例8 深圳安居保障性租赁住房REITs项目 本项目盘活的存量资产为深圳市人才安居集团运营的安居百泉阁等4个保障性租赁住房项目，建筑面积合计13.47万平方米，项目收益主要来源于房屋租金收入。2022年8月，本项目在深圳证券交易所发行基础设施REITs，成功盘活存量资产。 本项目具有以下特点： 一是国内首批保障性租赁住房基础设施REITs。本项目为最早公开受理并成功上市的保障性租赁住房REITs试点项目，为全国保障性租赁住房发行基础设施REITs提供了可复制的示范经验。 二是引导带动作用强。打通了住房租赁市场的“投、融、管、退”模式闭环，引导更多市场主体参与到住房租赁市场建设中，为落实“房住不炒”和加快住房租赁市场发展提供可复制经验。原始权益人深圳市人才安居集团筹建各类保障性住房占深圳市同期总量的1/3以上，累计服务超过5100家企业、13万名人才及家属，成为深圳市吸引人才、留住人才、服务企业的重要住房保障平台。 三是市场认可度高。截至项目发行时的2022年8月底，本REITs网下询价倍数全国最高（133倍）、公众认购倍数全国最高（254倍）。 案例9 普洛斯物流园区REITs项目 本项目盘活的存量资产是普洛斯（中国）旗下的7个仓储物流园，建筑面积合计约70.5万平方米，资产估值合计53.46亿元。2021年6月，本项目在上海证券交易所发行基础设施REITs，成功盘活存量资产。 本项目具有以下特点： 一是资产区位好。7个仓储物流园分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区的核心集散地，地理位置优越，其中普洛斯北京空港物流园是2008年北京奥运会整体物流工作的重要节点和枢纽 二是盘活规模大。本项目的发行规模为58.35亿元，是首批产权类基础设施REITs中规模最大的一单。 三是市场化程度高。本项目在首批基础设施REITs试点项目中具有基础资产多、运营市场化程度高的特点，可作为未来产权类项目发行基础设施REITs的重要参考。 四是原始权益人是首批基础设施REITs试点项目中的唯一一家外资企业。项目公司大部分为外商独资企业持有，涉及跨境重组安排，交易过程相对复杂且专业，为国际企业在国内发行基础设施REITs、盘活存量资产提供了良好借鉴。 政府和社会资本合作（PPP）/特许经营案例 案例10 河北省秦皇岛市污水污泥处理PPP项目 本项目盘活的存量资产为秦皇岛市排水厂网一体化的存量资产包，包括5座污水处理厂、2座污泥处理厂、51座泵站和423.31公里污水管网，资产总额36.8亿元。2018年3月，秦皇岛市政府采用TOT模式引入社会资本负责运营、维护、管理资产包。社会资本通过向政府收取污水处理费和管网维护费回收投资资金。 本项目具有以下特点： 一是项目特点突出。本项目实现“水泥一体、厂网一体”，存量排水设施资产规模大，为水务项目盘活存量资产提供了有益借鉴。 二是带动地方政府财税收入增长。项目共计盘活资金36.8亿元，将秦皇岛市一般公共预算收入年均增长率从2015-2017年的2.19%提升到2018-2021年的9.83%，其形成的有效投资带动秦皇岛市年均税收增长超过8%。 三是保障员工平稳过渡。针对不同类型的员工分类制定安置措施，保证了员工的平稳过渡，同时社会资本通过专业赋能和有竞争力的晋升机制，大大提高了员工的职业获得感。 四是提升资产运营效率。通过资产一体化、管理专业化的手段提升了整体运营管理水平，在保证运营效果的前提下，提高了资产运行效率，节约了运营成本。 案例11 安徽省合肥市十五里河污水处理厂PPP项目 本项目盘活的存量资产为安徽省合肥市十五里河污水处理厂。2018年9月，合肥市政府通过移交-运营-移交（TOT）+新建-运营-移交（BOT）方式，将存量资产转让给社会资本方北京首创股份，实现首次资产盘活。2021年6月，北京首创股份以本项目为底层资产，成功发行基础设施REITs，实现资产的再次盘活。 本项目具有以下特点： 一是盘活方式新颖。采用PPP+基础设施REITs的方式两次盘活存量资产，在不同阶段实现了政府和社会资本的存量资产盘活，在盘活方式、创新性、引领性、可复制性和示范性方面具有较为明显的特点和优势。 二是国内首个水务REITs项目。作为首批基础设施REITs试点中唯一一个以污水处理设施为底层资产的项目，对于水务行业开展存量资产盘活提供了宝贵经验。 三是充分发挥社会资本作用。政府和社会资本依法依规签订特许经营协议，明确社会资本从项目勘察设计到运营全过程参与，发挥社会资本最大效能，减轻政府运营负担。 四是强化公共服务提供。将盘活国有资产和新增投资有机结合，将盘活存量资产回收资金投入到后续公共服务项目，提升公共服务水平，形成投资良性循环。 案例12 浙江省温州市域铁路S1线一期工程PPP项目 本项目盘活的存量资产为温州市域铁路S1线一期工程，线路全长53.507km，投资概算199.57亿元，于2019年1月开通试运营。2019年7月，本项目采用TOT模式引入社会资本方，并与温州市铁投集团组建项目公司，负责项目机电设备更新改造和整体的运营维护、管理和移交。 本项目具有以下特点： 一是项目示范意义突出。S1线一期工程已纳入国家战略新兴产业示范工程、全国市郊（域）铁路第一批示范项目和省部共建市域铁路示范项目。 二是盘活资产规模大。轨道交通项目投资规模大，地方政府财政支出压力较大，本项目以90亿对价转让运营权，有力缓解了地方政府债务压力。 三是最大程度发挥合作优势。本项目通过引入社会资本的资金、运营管理技术，形成产业合力，满足温州市城市发展实际需要，确保市域铁路的安全运营。 案例13 深圳市妇儿大厦改造PPP项目 本项目盘活的存量资产为深圳市妇儿大厦，建筑面积5.79万平方米（含地下室）。大厦自2002年投入使用已历经多年，装修及设备管网老旧，存在一定的安全隐患。2020年6月，深圳市政府通过改建-运营一移交（ROT）方式引入社会资本，对大厦进行升级改造。 本项目具有以下特点： 一是国内首个妇女儿童领域设计改建运营一体化PPP项目。以服务妇女、儿童和家庭为内容，共同打造对妇儿友好先行示范、具有城市标志水平的特色品牌街区，使其成为儿童友好城市建设重要代表作和深圳城市建设的品牌。 二是改变了公共事业传统运营模式。引入在行业内具有丰富经验的社会资本，改变以往依托下属事业单位提供妇儿服务的传统运作方式，实现了完全使用者付费，具有较强的自我造血功能，降低了政府支出压力，推动“有为政府”与“有效市场”有机结合。 三是体现了较强的社会责任。本项目在切实降低碳排放强度的同时，为妇女儿童带来了高质量公共服务，是PPP和ESG有效结合的典型范例。 发行资产支持专项计划（商业票据）案例 案例14 北京市亦庄控股 生物医药产业园区资产支持专项计划项目 本项目盘活的存量资产为北京亦庄生物医药园。园区总建筑面积16.3万平方米，可出租面积12.1万平方米，2020年评估价值为16.51亿元。2021年2月，本项目采用公开发行商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）对存量资产进行盘活，采用储架方式发行，储架规模30亿元，期限20年（3+3+3+3+3+3+2年）。 本项目具有以下特点： 一是放大融资规模增加盘活资金。与传统的金融产品相比，本项目通过较高的资产抵押率和更长的期限，有效放大融资规模，成功撬动近50亿元的新增有效投资。 二是通过多元化增信方式增加产品安全性。通过物业运营收入质押担保、超额现金流覆盖、标的物业抵押、发行人提供差额支付承诺等多种方式为产品进行增信，提升产品安全性、确保本息及时足额兑付。 三是通过回售选择权安排增加投资灵活性。项目采用“3+3+3+3+3+3+2”的期限设置，存续期内每三年设置开放期，开放期内允许投资人回售资产支持证券份额，增加了投资人回收资金的灵活性，保障投资人利益。 案例15 重庆市巴南区龙洲湾隧道工程资产支持商业票据项目 本项目盘活的存量资产为重庆市巴南区龙洲湾隧道工程，该项目总投资39.72亿元，于2020年1月1日投入运营，运营期限为20年。2022年，本项目采用银行间市场发行的标准化产品资产支持商业票据（ABCP）的方式盘活存量资产。 本项目具有以下特点： 一是创新采用PPP-ABCP模式盘活存量资产。把公开市场发行的标准化产品ABCP与PPP项目相结合，是PPP项目融资模式的一次重要金融创新，有利于提高PPP项目资产流动性。 二是解决PPP项目期限与融资期限错配问题。通过ABCP的交易安排，将期限较长的PPP底层资产“长切短”为多单滚动发行的1年期产品，解决了资产期限与融资产品期限无法匹配的难点。 三是降低了项目成本。本项目的2022-1期PPP-ABCP募集资金9.75亿元，发行利率2.7%；2022-2期PPP-ABCP滚动续发规模7.72亿元，发行利率2.85%。在综合考虑项目总盘活成本前提下，本次盘活较此前的融资成本降低了约41个基点（BP），PPP-ABCP产品存续期内4年累计可节约融资成本逾1500万元。 产权交易案例 案例16 中石化资产经营管理公司 安庆分公司港贮、液化气设施资产转让项目 本项目盘活的存量资产为中石化资产经营管理公司安庆分公司所持有的油品码头和油气输送管线资产，主要包括两条油气管线，资产评估价格3435.4万元，剔除拆除费用后资产实际估值为625万元。2019年，项目通过北京产权交易所公开挂牌转让方式进行盘活。 本项目具有以下特点： 一是交易模式创新性强。创新性地采用“资产转让网络竞价+资产拆除密封报价”的交易模式确定受让方，10家意向受让方先后进行了83轮报价，最终标的资产成交价为5075.4万元，剔除拆除费用之后的资产价格为3875.4万元，较最初评估值625万元增值了520%，超出各方预期，实现了国有资产价值最大化。 二是保障安全与稳定。交易方案约定转让方在拆除过程中分期支付拆除费用，严密把控拆除进度，同时强调资产拆除资质和资产状态现场踏勘，最大程度上保障了拆除工作的安全性，维护了社会稳定。 三是示范意义突出。在当前大量工业企业转型升级、改造搬迁，大量生产设备需要拆除和处置的阶段，本项目通过一系列创新做法，实现资产安全拆除和价值最大化的双重目标，对同类企业具有较强的借鉴意义。 案例17 天津市渤化集团国际轮胎公司盘活项目 本项目盘活的存量资产为天津市渤化集团国际轮胎公司（以下简称：国际轮胎公司）及其有关资产。国际轮胎公司自2015年起连年亏损，企业生产经营难以为继。2022年，国际轮胎公司将房产、土地、生产设备、品牌、专利等非流动资产打包，并附带摘牌方接收公司全体员工的条件，在天津市产权交易中心挂牌转让，盘活存量资产。 本项目具有以下特点： 一是充分实现资产价值。实现了房产土地盘活，实现盘活资金7.1亿元，最大程度上保证了国有资产保值增值。 二是化解债务风险。国际轮胎公司通过出售资产包获得的资金主要用于解决企业债务，完全覆盖了银行借款、融资租赁款等外部金融债务，解除了渤化集团在国际轮胎公司捆绑的担保责任，避免了渤化集团债务的系统性风险。 三是重视原有员工的安置。在盘活资产的过程中，以职工的妥善安置作为盘活存量资产的前置条件，使近千名员工重新获得就业岗位，收入得到成倍增长，职工利益得到有效保障。 四是实现绿色低碳生产。优化产能并降低能耗，月产量由1200吨增至6500吨以上，生产用能对标综合能耗已经达到轮胎制造标准的先进值。 案例18 广西壮族自治区钦州港大榄坪 作业区12#、13#泊位工程产权转让项目 本项目盘活的存量资产为钦州北港物流名下的钦州港大榄坪作业区12#、13#泊位工程项目，包括29.37公顷的海域使用权。盘活前，已完成填海造地252亩，建成两个钢结构厂房2.88万平米，完成投资1.15亿元。2021年，北港集团下属北港物流对钦州北港物流的物流业务进行剥离，通过产权交易所公开挂牌转让钦州北港物流99%股权的方式，对外转让项目的海域使用权及相关在建工程，盘活存量资产。 本项目具有以下特点： 一是超额回收前期建设投资。本项目通过产权交易所公开挂牌转让实现资产盘活，回笼资金1.7亿元，转让价格显著高于项目投入成本，实现国有资产保值增值。 二是带动新增投资作用明显。北港物流利用回笼资金投资新建北港钦州新通道联运中心项目，预计总投资约5.48亿元。同时，受让方利用钦州北港物流名下的土地等资产，新建钦州锦峰海洋重工年产30万吨风电产业项目，预计总投资13亿元。 三是妥善解决资产盘活后续风险。为做好北部湾港口码头的统一管理，北港集团与受让方约定，码头建成后将委托北港集团经营管理。为此，北港集团采取保留钦州北港物流1%股权及提名一名董事的方式，确保对泊位后续规划建设的控制，并拥有码头的回购优先权。 作价入股案例 案例19 云南省能源投资集团有限公司曲靖垃圾发电项目 本项目盘活的存量资产为曲靖云能投新能源发电有限公司（以下简称：曲靖新能源）投资建设曲靖垃圾发电项目，项目于2010年12月正式投产运营，总投资3.45亿元。项目投产以来，一直处于亏损状态，已资不抵债。2022年，本项目通过资产作价入股和资产租赁模式，引进战略合作方成立新公司开展项目提标改造和后续经营，实现存量资产盘活。 本项目具有以下特点： 一是显著提升项目自身收益。项目提标改造后，垃圾焚烧工艺提升，每年可节约燃煤成本3000万元以上，飞灰大幅减少（只有原来的20%左右），固化及运输成本每年降低约1000万元，年均收益1054.52万元，实现项目扭亏为盈、生产经营良性循环。 二是大幅改善原投资人财务状况。盘活前，曲靖新能源预计利润总额-6165.55万元，经营净现流-3258.8万元，无法维持公司正常经营，经营状况将持续恶化。盘活后，曲靖新能源预计年均经营净现流预计为641.55万元。 三是对存量资产灵活分割处理。本项目创新合作模式，以机器设备资产作价3500万元入股新公司获得35%股权，其余资产出租给新公司使用收取租金，同时获得股权投资收益和资产出租收益，拓宽了收入渠道，最大程度盘活了存量资产的价值。 案例20 云南省云维集团闲置土地作价出资项目 本项目盘活的存量资产为云维集团化工分公司片区1400余亩土地，建有4套装置，均长期停产闲置。云维集团化工分公司和云维化工精制公司停产时间长，2016年12月被列为出清“僵尸企业”名单。为解决企业困境，2018年9月，云维集团与云南能投化工责任有限公司共同投资40万吨/年有机硅单体及配套项目，盘活原有资产。 本项目具有以下特点： 一是经济社会效益显著。盘活后有机硅项目投产半年实现营业收入9.31亿元，利润总额1.2亿元。同时依托40万吨/年有机硅项目，当地政府建设了花山有机硅新材料产业园，成功引入了有机硅特种硅油等生产企业入驻，形成有机硅产业集群，有效的促进了人才引进，拉动当地就业。 二是政策支持力度大。签订项目合作协议，地方政府承诺给予多项优惠政策综合支持。例如，项目涉及行政事业性收费，除国家法定不能减免的，区级权限内能减免的一律全免；积极协调区内现有公租房或廉租房，优先满足项目公司职工现行入住需要；给予企业高管及优秀技术人才、高新人才引进和激励机制或政策等。 其他盘活方式案例 案例21 中国华能存量火电厂资产盘活项目 本项目盘活的存量资产为华能江苏能源开发有限公司管理的华能南京电厂。该电厂1994年成立，在职人数560，总资产10.65亿元，电厂存量土地共1580亩。电厂发电能源结构等已不符合“双碳”发展目标。2020年1月，经与南京市政府多轮沟通协商，最终确定通过土地置换及产业导入综合开发的方式实现盘活。 本项目具有以下特点： 一是有效盘活存量土地。华能南京电厂关停后由政府将电厂土地收储，并在南京麒麟科创园选址进行土地置换，有效避免了低效华能南京电厂存量土地资产的连续贬损，并以回流资金促进落后火电厂的有序腾退关停，助力长江流域生态环境保护修复，有效解决退城入园问题。 二是推动当地产业转型升级。通过土地置换，积极引入产业资源，在新址着力打造能源产业集群“中国能谷”，带动基础产业升级转型。项目建成后，将成为长三角一体协同的千亿级能源创新产业集群，预计年营收规模超过2000亿元。 三是推动企业转型升级。通过资产盘活，使传统的国有能源企业从生产型向多元混合的投资性综合类企业转型。同时，充分发挥国有资本运营公司资产管理平台功能，撬动金融资产管理公司、银行等各类资本为园区建设提供资金支持。 案例22 山东铁投集团 通过市场化债转股方式盘活济青高铁项目 本项目盘活的存量资产为济青高铁，线路全长307.9公里，总投资599.8亿元，2018年12月全线建成通车。2019年12月，项目采取股权转让方式引入战略投资者盘活资产，同时通过市场化债转股降低负债水平。 本项目具有以下特点： 一是有效化解存量债务。济青高铁本次引进战略股权资金30亿元。其中，16.14亿元为市场化债转股资金，由农银金融资产投资有限公司和中银金融资产投资有限公司购买济青高铁股权，并定向用于偿还山东铁投集团存量债务，降低资产负债率，为提升后续可持续融资能力打好基础。 二是提高中国高铁国际影响力。本次盘活存量资产过程中，科威特投资局战略投资13.86亿元，是中国高铁第一次成功引入国外知名机构投资者，展示中国高铁的品牌影响力，推动中国高铁走出去，具有重要的示范意义。 三是改善治理结构。本次引进的战略投资人委派董事及监事，既可以督促济青高铁公司在运营中进一步提升规范性和透明度，也可以倒逼国内铁路行业管理体制进一步市场化，提升项目运营、结算及委托运输管理等方面的规范性。 案例23 安徽省铜陵市中熹科技产业园项目 本项目盘活的存量资产为中熹科技企业，该企业建有厂房5栋（建筑面积约4.7万平方米）和未建低效用地50亩。中熹科技企业因自身经营不善停产。2021年3月，铜陵高新发展投资有限公司通过司法拍卖程序取得了中熹科技产业园所有权，并对相关资产进行了盘活，包括部分入园企业清退，招商引资推进“园中园”建设等。 本项目具有以下特点： 一是回收资金带动有效投资效果明显。对原有园区进行盘活后，新的薄膜电容产业园已签约入驻9家产业链企业，协议总投资超20亿元，初步围绕薄膜电容产业形成了“自动化设备-拉膜-镀膜-分切-卷绕-成品-包材”完整的细分产业链。 二是促进就业及增加税收明显。初步估算，新引进企业达产后，预计新增从业人员600人，年新增产值约16亿元，年新增税收9000万元。 三是闲置资产处置方式灵活。运用司法竞拍、破产重组、债务调解协等方式处置闲置资产，相比新建产业园区的方式，更加高效的盘活了闲置资源。 案例24 湖北省荆门市猎豹汽车资产重组项目 本项目盘活的存量资产为长丰集团在荆门市注册成立的猎豹汽车有限公司荆门分公司及其相关土地、厂房、设备等资产（以下简称长丰猎豹项目）。2021年，长城汽车通过产权交易所受让长丰猎豹项目100%股权，引入后长城汽车对原有工厂进行升级改造，盘活存量资产。 本项目具有以下特点： 一是盘活后项目收益显著提升。截至2022年上半年，已累计生产整车两万多台，预计2025年可实现年产30万辆的目标，年产值将达到400亿元，税收将超过20亿元。同时，长城汽车不仅完成了原有工厂的技改，还不断加大对荆门工厂的投资。 二是带动本土配套企业发展。在长城汽车带动下，十多家本土汽车配套企业不仅产值大幅增加，而且陆续加快扩规扩产步伐，比如福耀玻璃2021年新上了年产90万片夹层压制成型生产线及年产24万片天窗PU包边生产线项目，产能实现翻倍，相当于再造一个“新福耀”。 三是推动区域发展实现新跨越。随着以长城汽车为龙头的汽车产业园加快成型，园区周边基础设施更加完善，城市功能和产业功能正在加快衔接、深度融合。荆门汽车产业园周边教育、文体、医疗等公共服务不断增强，荆门汽车产业园正在从功能单一的工业园区向功能多元的城市空间转变。 附：《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号） 一、聚焦盘活存量资产重点方向 （一）重点领域。一是重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。二是统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。三是有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。 （二）重点区域。一是推动建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区，积极盘活存量资产，筹集建设资金，支持新项目建设，牢牢守住风险底线。二是推动地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，加快盘活存量资产，稳妥化解地方政府债务风险，提升财政可持续能力，合理支持新项目建设。三是围绕落实京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展等区域重大战略以及推动海南自由贸易港建设等，鼓励相关地区率先加大存量资产盘活力度，充分发挥示范带动作用。 （三）重点企业。盘活存量资产对参与的各类市场主体一视同仁。引导支持基础设施存量资产多、建设任务重、负债率较高的国有企业，把盘活存量资产作为国有资产保值增值以及防范债务风险、筹集建设资金、优化资产结构的重要手段，选择适合的存量资产，采取多种方式予以盘活。鼓励民营企业根据实际情况，参与盘活国有存量资产，积极盘活自身存量资产，将回收资金用于再投资，降低企业经营风险，促进持续健康发展。 二、优化完善存量资产盘活方式 （四）推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。研究推进REITs相关立法工作。 （五）规范有序推进政府和社会资本合作（PPP）。鼓励具备长期稳定经营性收益的存量项目采用PPP模式盘活存量资产，提升运营效率和服务水平。社会资本方通过创新运营模式、引入先进技术、提升运营效率等方式，有效盘活存量资产并减少政府补助额度的，地方人民政府可采取适当方式通过现有资金渠道予以奖励。 （六）积极推进产权规范交易。充分发挥产权交易所的价值发现和投资者发现功能，创新交易产品和交易方式，加强全流程精细化服务，协助开展咨询顾问、尽职调查、方案优化、信息披露、技术支撑、融资服务等，为存量资产的合理流动和优化配置开辟绿色通道，推动存量资产盘活交易更加规范、高效、便捷。采取多种方式加大宣传引导力度，吸引更多买方参与交易竞价。 （七）发挥国有资本投资、运营公司功能作用。鼓励国有企业依托国有资本投资、运营公司，按规定通过进场交易、协议转让、无偿划转、资产置换、联合整合等方式，盘活长期闲置的存量资产，整合非主业资产。通过发行债券等方式，为符合条件的国有资本投资、运营公司盘活存量资产提供中长期资金支持。 （八）探索促进盘活存量和改扩建有机结合。吸引社会资本参与盘活城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等，通过精准定位、提升品质、完善用途等进一步丰富存量资产功能、提升资产效益。因地制宜积极探索污水处理厂下沉、地铁上盖物业、交通枢纽地上地下空间综合开发、保障性租赁住房小区经营性公共服务空间开发等模式，有效盘活既有铁路场站及周边可开发土地等资产，提升项目收益水平。在各级国土空间规划、相关专项规划中充分考虑老港区搬迁或功能改造提升，支持优化港口客运场站规划用途，实施综合开发利用。 （九）挖掘闲置低效资产价值。推动闲置低效资产改造与转型，依法依规合理调整规划用途和开发强度，开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能。支持金融资产管理公司、金融资产投资公司以及国有资本投资、运营公司通过不良资产收购处置、实质性重组、市场化债转股等方式盘活闲置低效资产。 （十）支持兼并重组等其他盘活方式。积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产。在符合反垄断等法律法规前提下，鼓励行业龙头企业通过兼并重组、产权转让等方式加强存量资产优化整合，提升资产质量和规模效益。通过混合所有制改革、引入战略投资方和专业运营管理机构等，提升存量资产项目的运营管理能力。 三、加大盘活存量资产政策支持 （十一）积极落实项目盘活条件。针对存量资产项目具体情况，分类落实各项盘活条件。对产权不明晰的项目，依法依规理顺产权关系，完成产权界定，加快办理相关产权登记。对项目前期工作手续不齐全的项目，按照有关规定补办相关手续，加快履行竣工验收、收费标准核定等程序。对项目盘活过程中遇到的难点问题，探索制定合理解决方案并积极推动落实。 （十二）有效提高项目收益水平。完善公共服务和公共产品价格动态调整机制，依法依规按程序合理调整污水处理收费标准，推动县级以上地方人民政府建立完善生活垃圾处理收费制度。建立健全与投融资体制相适应的水利工程水价形成机制，促进水资源节约利用和水利工程良性运行。对整体收益水平较低的存量资产项目，完善市场化运营机制，提高项目收益水平，支持开展资产重组，为盘活存量资产创造条件。研究通过资产合理组合等方式，将准公益性、经营性项目打包，提升资产吸引力。 （十三）完善规划和用地用海政策。依法依规指导拟盘活的存量项目完善规划、用地用海、产权登记、土地分宗等手续，积极协助妥善解决土地和海域使用相关问题，涉及手续办理或开具证明的积极予以支持。坚持先规划后建设，对盘活存量资产过程中确需调整相关规划或土地、海域用途的，应充分开展规划实施评估，依法依规履行相关程序，确保土地、海域使用符合相关法律法规和国土空间用途管制要求。 （十四）落实财税金融政策。落实落细支持基础设施REITs有关税收政策。对符合存量资产盘活条件、纳税金额较大的重点项目，各级税务机关做好服务和宣传工作，指导企业依法依规纳税，在现行税收政策框架下助力盘活存量资产。支持银行、信托、保险、金融资产管理、股权投资基金等机构，充分发挥各自优势，按照市场化原则积极参与盘活存量资产。鼓励符合条件的金融资产管理公司、金融资产投资公司通过发行债券融资，解决负债久期与资产久期错配等问题。加强投融资合作对接，积极向有关金融机构推介盘活存量资产项目。 四、用好回收资金增加有效投资 （十五）引导做好回收资金使用。加强对盘活存量资产回收资金的管理，除按规定用于本项目职工安置、税费缴纳、债务偿还等支出外，应确保主要用于项目建设，形成优质资产。鼓励以资本金注入方式将回收资金用于具有收益的项目建设，充分发挥回收资金对扩大投资的撬动作用。对地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，盘活存量公共资产回收的资金可适当用于“三保”支出及债务还本付息。回收资金使用应符合预算管理、国有资产监督管理等有关政策要求。 （十六）精准有效支持新项目建设。盘活存量资产回收资金拟投入新项目建设的，优先支持综合交通和物流枢纽、大型清洁能源基地、环境基础设施、“一老一小”等重点领域项目，重点支持“十四五”规划102项重大工程，优先投入在建项目或符合相关规划和生态环保要求、前期工作成熟的项目。有关部门应加快相关项目审批核准备案、规划选址、用地用海、环境影响评价、施工许可等前期工作手续办理，促进项目尽快落地实施、形成实物工作量。 （十七）加强配套资金支持。在安排中央预算内投资等资金时，对盘活存量资产回收资金投入的新项目，可在同等条件下给予优先支持；发挥中央预算内投资相关专项示范引导作用，鼓励社会资本通过多种方式参与盘活国有存量资产。对回收资金投入的新项目，地方政府专项债券可按规定予以支持。鼓励银行等金融机构按照市场化原则提供配套融资支持。 五、严格落实各类风险防控举措 （十八）依法依规稳妥有序推进存量资产盘活。严格落实防范化解地方政府隐性债务风险的要求，严禁在盘活存量资产过程中新增地方政府隐性债务。坚持市场化法治化原则，严格落实国有资产监督管理规定，做好财务审计、资产评估、决策审批等工作，除相关政策规定的情形外，应主要通过公共资源交易平台、证券交易所、产权交易所等公开透明渠道合理确定交易价格，严防国有资产流失。充分保障债权人的合法权益，避免在存量资产转让过程中出现债权悬空。多措并举做好职工安置，为盘活存量资产创造良好条件和氛围。所有拟发行基础设施REITs的项目均应符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求，保障项目质量，防范市场风险。 （十九）提升专业机构合规履职能力。严格落实相关中介机构自律规则、执业标准和业务规范，推动中介机构等履职尽责，依法依规为盘活存量资产提供尽职调查、项目评估、财务和法律咨询等专业服务。积极培育为盘活存量资产服务的专业机构，提高专业化服务水平。对违反相关法律法规的中介机构依法追责。 （二十）保障基础设施稳健运营。对公共属性较强的基础设施项目，在盘活存量资产时应处理好项目公益性与经营性的关系，确保投资方在接手后引入或组建具备较强能力和丰富经验的基础设施运营管理机构，保持基础设施稳健运营，切实保障公共利益，防范化解潜在风险。推动基础设施REITs基金管理人与运营管理机构健全运营机制，更好发挥原始权益人在项目运营管理中的专业作用，保障基金存续期间项目持续稳定运营。 六、建立工作台账强化组织保障 （二十一）实行台账式管理。全面梳理各地区基础设施等领域存量资产情况，筛选出具备一定盘活条件的项目，建立盘活存量资产台账，实行动态管理。针对纳入台账项目的类型和基本情况，逐一明确盘活方案，落实责任单位和责任人。地方各级人民政府要加强指导协调，定期开展项目调度，梳理掌握项目进展情况、及时解决存在问题，调动民间投资参与积极性。 （二十二）建立健全协调机制。由国家发展改革委牵头，会同财政部、自然资源部、住房城乡建设部、人民银行、国务院国资委、税务总局、银保监会、证监会等部门，加强盘活存量资产工作信息沟通和政策衔接，建立完善工作机制，明确任务分工，做好指导督促，协调解决共性问题，形成工作合力，重大事项及时向党中央、国务院报告。各地区建立相关协调机制，切实抓好盘活存量资产、回收资金用于新项目建设等工作。 （二十三）加强督促激励引导。对盘活存量资产、扩大有效投资工作成效突出的地区或单位，以适当方式积极给予激励；对资产长期闲置、盘活工作不力的，采取约谈、问责等方式，加大督促力度。适时将盘活存量资产、扩大有效投资有关工作开展情况作为国务院大督查的重点督查内容。研究将鼓励盘活存量资产纳入国有企业考核评价体系。对地方政府债务率较高的地区，重点督促其通过盘活存量资产降低债务率、提高再投资能力。当年盘活国有存量资产相关情况，纳入地方各级政府年度国有资产报告。 （二十四）积极开展试点探索。根据实际工作需要，在全国范围内选择不少于30个有吸引力、代表性强的重点项目，并确定一批可以为盘活存量资产、扩大有效投资提供有力支撑的相关机构，开展试点示范，形成可复制、可推广的经验做法。引导各地区积极学习借鉴先进经验，因地制宜研究制定盘活存量资产的有力有效措施，防止“一哄而上”。